城隍东巷39号二手房全！地铁+学区+老洋房三重利好，手慢无！

🌟【魔都老城厢的宝藏二手房】手把手教你挖宝城隍东巷39号！

💡【开篇导语】

"在徐汇区想买性价比高的二手房？今天要安利这个藏在小弄堂里的宝藏房源——城隍东巷39号！地铁+学区+百年老洋房三重buff叠加，单价比周边低15%还带花园，本老司机实地探访后整理了这份保姆级攻略，建议收藏！"

🏮【一、地理位置大】

📍坐标：徐汇区田林街道城隍东巷39号（近宜山路&龙腾路交叉口）

🚇交通矩阵：

✅ 2站直达9号线（宜山路站）

✅ 3站换乘12号线（龙漕路站）

✅ 15条公交线路覆盖（714/50/43等）

🏫学区覆盖：

👉对口小学：田林三小（徐汇区前10）

👉初中选择：上海中学西校/位育中学

💰房价真相：

🔥挂牌价：598万（单价5.2万/㎡）

💥对比优势：

周边二手房均价6.8万/㎡（如田林一村6.9万）

同户型老洋房普遍7万+

（附：徐汇区二手房成交价走势图）

🏡【二、房源360°探秘】

🎨建筑亮点：

👉典型石库门建筑（1920年代建造）

👉独栋花园（实测面积80㎡）

👉现浇混凝土结构（安全评级A类）

📐户型实拍：

🔸客餐一体+3卧朝南（16.8㎡）

🔸主卧套房+独立卫浴（19.2㎡）

🔸书房/储物间（8㎡）

🔸露台改造花房（6㎡）

💡装修彩蛋：

👉保留原始红砖墙+拱形门廊

👉全明户型无暗间

👉南北通透+全屋地暖

📸实拍对比：

✅翻新前后对比（附装修清单）

✅全屋收纳系统（收纳达人力荐）

🎒【三、周边配套全景图】

🛒15分钟生活圈：

🏥三甲医院：仁济医院徐汇院区（2.3km）

🍜美食天堂：龙漕菜场（菜肉馄饨老字号）、港汇恒隆（1.5km）

🎪休闲娱乐：M50创意园（艺术展览）、徐家汇书院（地铁直达）

🌳公园氧吧：宜山体育公园（健身跑道）、西郊庄园（周末露营）

🚗【四、投资自住双攻略】

📈投资逻辑：

💰租金回报率：3.2%（月租1.8万）

💰增值潜力：徐汇滨江辐射效应（近5年涨62%）

💡自住优势：

👉低密度社区（楼间距35米）

👉24小时安保+门禁系统

👉共享菜园（社区共建项目）

📋购买清单：

✅必备文件：房产证/土地证复印件

✅谈判技巧：带同户型报价单（参考田林二村580万）

✅税费计算：总房款1.5%契税+0.05%印花税

💰首付方案：

👉首付比例35%（210万）

👉商业贷款利率：3.875%（20年月供1.2万）

👉公积金组合贷：3.1%+0.35%利息

💬【五、业主自述】

@老张（产权人）

"2005年花80万买的，现在孩子上学用，准备挂580万出手。房子翻新花了30万，现在租金稳定收着，等儿子毕业就清仓。"

📌【避坑指南】

❗️注意：产权证日期是2005年（小产权？）

✅核实：经查属正规商品房（2005年地税登记）

❗️注意：隔壁在盖安置房（已停工）

✅确认：12月规划公示无新增住宅

❗️注意：老房子有渗水问题

✅解决方案：已做防水工程（附检测报告）

🔥【限时福利】

即日起预约看房：

✅赠送《徐汇区学区政策白皮书》

✅享中介费减免5000元（限前10名）

✅免费安排老洋房维护专家咨询

💌【联系方式】

📞中介：王姐 138-X-8888（徐房证A23123）

📍看房时间：工作日14:00-17:00（需预约）

🎫预约通道：文末"宝藏房源"输入39号

上海二手房 学区房推荐 老洋房改造 徐汇房价 田林板块